Home 2017 - VOLUME 61 - LIVRE 3 Évaluation à vol d’oiseau

Évaluation à vol d’oiseau

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Les véhicules aériens non habités  (UAV), plus communément appelés « drones », ont rapidement gagné en popularité au cours des dernières années. À mesure que la technologie des UAV s’améliore, il devient de plus en plus facile de les manœuvrer, la qualité des prises de photos ou de vidéos s’améliore et le prix d’achat d’un appareil de bonne qualité diminue. Par conséquent, les UAV sont devenus un outil que plusieurs dans l’industrie immobilière commencent à utiliser, tant pour les images fixes que pour les vidéos de marketing.

Lignes directrices de Transports Canada : véhicule de plaisance ou commercial

Si vous envisagez d’utiliser un UAV pour des contrats de service d’évaluation, vous devez être conscient des divers règlements et classifications de Transports Canada. J’encourage les évaluateurs à faire leur propre recherche sur ce sujet, car cet article ne reflète que mon expérience personnelle.

Fondamentalement, si vous utilisez un UAV à d’autres fins que la pure joie de voler, vous êtes considéré comme un utilisateur commercial et non un utilisateur récréatif. L’utilisation commerciale comprend des situations telles que la prise de photos aériennes de la maison d’un ami en prévision de sa vente ou toute autre utilisation similaire, même s’il n’y a aucun échange d’argent.

Selon cette définition, toute activité aux fins de l’évaluation immobilière doit respecter les lignes directrices commerciales. Pour se conformer à ces lignes directrices, il faut obtenir un Certificat d’opérations aériennes spécialisées (COAS) de Transports Canada et acheter une assurance responsabilité civile avec un minimum de 100 000 $ de couverture. On peut obtenir une couverture d’assurance responsabilité d’un courtier d’assurance, mais j’ai constaté que la plupart d’entre eux ne vendent pas de polices de moins de 500 000 $. Mon coût annuel d’assurance pour ce niveau de couverture est d’environ 750 à 850 dollars.

Le processus d’obtention d’un COAS consiste à remplir un formulaire de demande détaillé et à préparer un manuel d’exploitation. Bien qu’il n’y ait actuellement aucun coût pour soumettre la demande, le formulaire n’est pas simple et il nécessite qu’on y mette beaucoup de temps. Je recommande d’utiliser un spécialiste dans l’assistance aux utilisateurs pour compléter ces demandes. Bien que cela implique un coût, il économise du temps et augmente la probabilité que votre demande soit approuvée rapidement. Dans mon cas, bien qu’il existe d’autres organisations qui fournissent ce genre de service, j’ai eu recours à FliteLab (www.flitelab.com)  pour compléter ma demande après les avoir suivis en ligne et avoir lu les articles sur leur blogue qui traitent des problèmes actuels liés à l’utilisation des UAV au Canada ainsi que des modifications à la loi et aux lignes directrices. Ce service a coûté 850 $ plus TVH.

Plusieurs types de COAS soumis à diverses restrictions sont offerts. Cependant, si vous êtes un débutant sans expérience approfondie dans l’utilisation d’un UAV ou sans une formation formelle de pilote, il est préférable de demander un certificat d’opérateur restreint – version complexe, car c’est le certificat qui a le plus de chances d’être approuvé.

Une fois que vous êtes approuvé, chaque vol exige que vous communiquiez avec NAV Canada (une société privée à but non lucratif qui possède et exploite le système de navigation aérienne civile du Canada) 2-3 jours avant chaque vol UAV proposé, afin de leur fournir la date, l’heure, les coordonnées et la durée du vol, ainsi que le rayon maximal du centre de cet endroit et l’altitude maximale du vol au-dessus du sol.

Dans les cas où le vol proposé est à proximité d’un aéroport ou d’un aérodrome, un avis aux aviateurs (NOTAM) doit être déposé 24 heures avant le vol en contactant le centre d’information de vol local de NAV Canada et en détaillant à nouveau les informations ci-dessus. En fonction des volumes de trafic de l’aéroport et de l’emplacement du vol, la coordination avec la tour de contrôle de l’aéroport avant et après le vol peut également être requise. Pour déterminer si votre vol est ou non dans le rayon d’un aéroport, le Conseil national de recherches du Canada a un site Web « Outil de sélection de site pour les opérations d’UAV » qui vous permet de faire des recherches à l’avance.

Cinq raisons de considérer l’utilisation d’un UAV en évaluation immobilière

Compte tenu du temps et des dépenses nécessaires pour obtenir l’autorisation d’utiliser légalement un UAV à des fins commerciales, pourquoi les évaluateurs voudraient-ils l’intégrer à leurs services? Pour les contrats de service de financement hypothécaire résidentiel de base, il est probable que cela ne vaut pas le temps ni les dépenses engagées. Cependant, pour les propriétés commerciales, agricoles ou résidentielles spécialisées, je crois qu’il vaut la peine d’en examiner les possibilités. Voici cinq raisons pour lesquelles vous devriez envisager d’utiliser un UAV:

  1. Obtenir une perspective à jour – Alors que les informations provenant de fournisseurs d’images satellitaires en ligne telles que Google Maps et Microsoft Bing offrent aux évaluateurs l’énorme avantage d’avoir une vue d’ensemble d’un quartier est alors que certaines municipalités fournissent des photos aériennes en ligne, les informations fournies par ces tierces parties ne sont pas toujours à jour. Un UAV peut vous donner l’image la plus récente de l’aménagement d’un site, y compris les nouveaux développements dans les zones environnantes. De plus, étant donné que les images UAV sont prises à une altitude inférieure à celle des satellites ou avions, les images résultantes sont généralement à plus haute résolution et plus détaillées.
  2. Inspections du toit – Il est rarement simple d’avoir accès à un toit pour en vérifier l’état. Au mieux, il s’agit de grimper sur une échelle verrouillée attachée à un bâtiment, ou, au pire, d’y accéder à l’aide d’échelles à une trappe au grenier consistant souvent en une très petite ouverture. Par conséquent, nous devons souvent invoquer des hypothèses extraordinaires et nous fier au client quant à l’état du toit et aux plus récentes dates de réparations ou de remplacement. Quand il s’agit d’un toit à pignon, vous pouvez souvent trouver une perspective vous permettant de juger de son état. Par contre, quand il s’agit de toits à faible pente, en métal ou en goudron et gravier, ou de bâtiments très élevés, ce n’est pas aussi simple. Sachant qu’un UAV ne peut remplacer une inspection formelle du toit et que la plupart des évaluateurs ne sont pas qualifiés pour évaluer complètement l’état d’un toit, l’observation rapide fournie par un UAV permet au moins de savoir s’il y a ou non des flaques d’eau ou de la végétation sur le toit, ou si le gravier est enlevé et que l’enveloppe est exposée à la lumière UV, ce qui peut indiquer que des réparations sont nécessaires.
  3. Voir les emplacements difficiles d’accès – Ce problème se présente le plus fréquemment dans les évaluations agricoles, parce que les parcelles de terres agricoles ne sont pas toujours facilement accessibles par routes publiques dégagées en tous  temps ou à pied (surtout s’il a plu la nuit précédente). Il est parfois difficile, à cause d’un mélange de buissons et de terres cultivées, de se faire une idée de l’ensemble de la parcelle de terre d’un point facilement accessible. Si vous savez où se trouve la parcelle que vous voulez inspecter, vous pouvez souvent avoir une meilleure perspective à l’aide d’un UAV (à condition de pouvoir rester en contact visuel avec l’UAV, ce qui est généralement une exigence sur la plupart des COAS).
  4. Améliorer la crédibilité – Lorsque je demande à mes clients s’ils acceptent que j’utilise mon UAV pour prendre des photos aériennes de leur propriété, la plupart sont très intéressés et désireux de voir les résultats. Les UAV sont encore un peu mystérieux pour le grand public et vous pouvez, en les utilisant, augmenter votre crédibilité parce que vous êtes prêt à investir du temps et des énergies afin d’évaluer la propriété sous tous les angles. En tant qu’évaluateurs, les valeurs auxquelles nous arrivons ne sont pas toujours ce que le client espérait, de sorte que nous avons avantage à réduire les plaintes en établissant notre crédibilité et en démontrant un haut niveau de diligence raisonnable tout au long du processus d’évaluation.
  5. Différenciation et diversification – En utilisant cette technologie dans le processus d’évaluation, vous pouvez vous distinguer des autres évaluateurs de votre région. Les rapports qui incluent des images aériennes peuvent offrir aux clients une valeur ajoutée et fournir aux évaluateurs la possibilité de rendre des services « à la carte », tels que l’offre de copies de photos à utiliser dans le matériel de marketing ou dans la vente de la propriété.

Mon expérience

J’ai acheté un DJI Phantom 3 Professional en 2016 (le prix de détail actuel est d’environ 1 100 $, taxes en sus) que j’utilise depuis environ un an. Au cours des premiers mois, je l’ai utilisé commercialement uniquement dans les domaines qui relèvent des règles antérieures qui me permettaient une exploitation commerciale en vertu de lignes directrices d’exemption. Cela s’appliquait seulement aux zones rurales, très loin des aéroports. Transports Canada a modifié les règles d’exemption commerciale à la fin de l’année 2016 et, à ce moment-là, j’ai obtenu un COAS en vertu duquel je fonctionne depuis. En raison des hivers froids du Manitoba, je ne peux utiliser mon UAV toute l’année, car les UAV ne fonctionnent pas bien lorsque les températures sont  inférieures à -10о Celsius. De plus, si les vents sont supérieurs à 25-30 km/heure, l’utilisation d’un UAV n’est pas recommandée. J’ai également éprouvé des problèmes de vol à proximité sous-stations hydroélectriques en raison des champs électromagnétiques (qui peuvent désorienter la boussole de bord).

Généralement, mes vols durent moins de 10 minutes, mais cela dépend de l’emplacement et de la complexité du site. La batterie permet nominalement un vol de 23 minutes (moins par temps froid) et j’ai avec moi une batterie de rechange. Pour une propriété commerciale ou agricole à une seule parcelle qui n’est pas trop grande, la prise de photographies aériennes ajoute environ 20 minutes à mon temps d’inspection, quelques minutes avant pour aviser NAV Canada au sujet du vol et quelques minutes après pour télécharger les images sur mon ordinateur.

Considérations en matière de respect de la vie privée

Il est important de demander l’autorisation du propriétaire avant le vol et de ne pas voler près des lignes électriques aériennes ou au-dessus des bâtiments ou des personnes.

Le Commissariat à la protection de la vie privée a statué que la prise de photographies d’une propriété pourrait constituer des renseignements personnel, parce que ces photos pourraient montrer des informations de nature personnelle qui pourraient être reliées à un particulier.

Vous devriez prendre les précautions nécessaires pour vous assurer que les photographies prises par UAV respectent les exigences en matière de renseignements personnels en vertu de la LPRPDE. Cela comprend la nécessité de vous assurer d’obtenir le consentement (de préférence écrit) des personnes qui peuvent apparaître dans les photographies de la propriété. Des efforts raisonnables doivent être faits pour s’assurer que les individus comprennent comment les informations seront utilisées ou divulguées.

Il est recommandé de ne jamais prendre de photographies de personnes, en particulier de personnes mineures et de ne jamais les inclure dans des rapports d’évaluation.

Vous devez également connaître l’existence des restrictions opérationnelles de Transports Canada concernant les vols UAV, la photographie et les enregistrements vidéo. Ces restrictions comprennent:

  • altitude minimale et maximale,
  • dégagement d’objets,
  • vol au-dessus des biens publics ou privés pendant l’enregistrement (Transports Canada exige que les propriétaires fonciers aient été informés de l’opération proposée et ne s’opposent pas à ce qu’un vol UAV inférieur à 2000 pieds d’altitude ait lieu au-dessus de leur propriété privée

Ces restrictions sont émises au cas par cas et sont détaillées dans le COAS.

Outre les règles de Transports Canada, vous pourriez devoir tenir compte d’autres lois, y compris le Code criminel, les lois provinciales, les règles d’intrusion et les lois sur la protection de la vie privée.

En ce qui concerne les photos ou les vidéos de personnes, d’animaux et de propriété privée, prises par UAV, communiquez avec le Commissariat à la protection de la vie privée du Canada.

Conclusion

En terminant, je tiens à souligner que, si vous décidez d’ajouter un UAV à votre ensemble d’outils, il est essentiel que vous fassiez une recherche complète des lignes directrices de Transports Canada afin de vous assurer que vous êtes en conformité. Le présent article ne prétend pas être un avis juridique formel à ce sujet, mais plutôt un compte rendu de mon expérience personnelle. Les UAV sont relativement nouveaux et les règles continuent d’évoluer tant pour l’utilisation récréative que commerciale. Il est donc essentiel que vous vous teniez à jour.

 

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