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L’immobilier commercial canadien prépare une mise à niveau technologique en 2018

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Au cours de la dernière année, le Canada a connu une incertitude politique et économique considérable, alors que l’économie américaine se développait dans une conjoncture de faible inflation. En 2018, le marché immobilier commercial canadien semble tirer parti des occasions qui se présentent. Face à des marchés extrêmement concurrentiels à Toronto et à Vancouver, les principaux fonds de pension ont toujours cherché des occasions d’investissement de premier ordre sur les marchés étrangers en raison d’un manque d’offre sur le marché canadien. Alors que la concurrence se développe en raison de la rareté de biens commerciaux de haute qualité, le besoin de données sûres, fiables et précises est devenu critique, car les décisions immobilières complexes doivent être prises dans des délais de plus en plus serrés. L’immobilier commercial continuera à rechercher des moyens efficaces d’exploiter, d’analyser et de présenter l’énorme quantité de données essentielles à l’élaboration de stratégies immobilières efficaces. Les données jouent un rôle essentiel en aidant les investisseurs et les entreprises à atténuer les risques, à améliorer la performance de leur portefeuille d’actifs et à mieux comprendre leur marché cible. L’année 2018 sera marquée par l’essor de la technologie et le marché immobilier commercial canadien devrait faire un énorme bond en avant.

Tout indique que l’économie globale du Canada connaîtra une autre année solide après une année 2017 difficile. La Banque du Canada prévoit un rythme plus rationnel de croissance de l’emploi, ce qui aidera à tempérer l’économie canadienne à environ 2,2 % de croissance globale en 2018. Le Conference Board du Canada indique, dans la perspective provinciale, que l’Alberta, la Colombie-Britannique, la Saskatchewan et l’Ontario seront les principaux moteurs provinciaux, chacune de ces provinces devant connaître une croissance supérieure à 2,0 % cette année. De plus, la Banque du Canada a appliqué sa première augmentation des taux d’intérêt en sept ans; toutefois, ces taux demeurent historiquement bas, ce qui devrait avoir peu d’incidence sur le marché immobilier commercial canadien. L’impact se fait surtout sentir sur le resserrement de l’écart entre les taux de capitalisation et le rendement des obligations du gouvernement du Canada sur 10 ans. Avec de telles différences marginales, les investisseurs se tournent vers les marchés non traditionnels et les classes d’actifs où les rendements sont potentiellement plus élevés, ce qui entraîne une compression modérée du taux de capitalisation sur certains marchés secondaires. Dans l’ensemble, alors que la demande continue de supplanter l’offre d’actifs de placement de grande qualité, le marché immobilier commercial canadien est marqué par un environnement hyper-concurrentiel.

CONSOLIDATIONS INSTITUTIONELLES

Le premier trimestre de 2018 a été marqué par deux consolidations institutionnelles majeures : Blackstone, l’une des principales sociétés d’investissement du monde qui, selon son site Web, compte 2 300 employés et 25 bureaux dans le monde, a annoncé l’acquisition de PIRET, une transaction de 3,8 milliards de dollars. Cette évolution souligne les conditions de marché hyper-compétitives qui vont perdurer tout au long de l’année 2018, notamment dans la recherche d’espaces logistiques et de distribution. Tyler Henritze, directeur des acquisitions nord-américaines pour Blackstone Real Estate, a commenté dans un communiqué que l’acquisition de PIRET peut être considérée comme « une continuation de notre stratégie globale d’acquisition d’actifs logistiques de haute qualité dans des zones urbaines clés ».1 La seconde consolidation majeure récemment annoncée fera de Choice Properties Real Estate Investment Trust la plus importante FPI au Canada par suite de l’acquisition de Canadian Real Estate Investment Trust (CREIT) dans le cadre d’une transaction d’une valeur de 6 milliards de dollars. « Choice considère cette acquisition comme une opportunité à la fois de diversifier et d’élargir sa base d’actifs, en ajoutant des propriétés et des expertises de détail, industrielles et de bureaux significativement plus variées ».2 Compte tenu de la rareté de l’offre disponible et de l’augmentation de la demande, la consolidation semble être, pour les fiducies de placement, un moyen de demeurer concurrentielles.

TECHNOLOGIE

Les entreprises de technologie continueront d’occuper une place considérable dans plusieurs catégories d’actifs. Si les entreprises technologiques continuent d’occuper des espaces de bureaux et à contribuer ainsi à la croissance de la population et de l’emploi, leur influence est beaucoup plus profonde. Le marché industriel ressent les impacts de la technologie à mesure que la demande d’espace logistique continue d’augmenter et que les consommateurs transfèrent progressivement leurs habitudes d’achat des points de vente physiques traditionnels au commerce électronique. Cette demande sans précédent de biens industriels à haut plafond, à grandes surfaces et à plusieurs niveaux est le moteur du secteur industriel. Comme les clients exigent des délais de livraison de plus en plus courts et une offre de services accrue, les détaillants doivent se positionner le plus stratégiquement possible. L’annonce la plus récente d’Amazon de l’aménagement d’un centre de distribution à l’extérieur de Calgary souligne l’impact du commerce électronique sur le marché industriel. L’installation de 600 000 pieds carrés se joint à six autres centres de distribution au pays, quatre dans la région du Grand Toronto et deux dans la région de Vancouver. Les achats en ligne continuent également d’exercer leur influence sur les centres de vente au détail traditionnels. Les propriétaires de biens de détail et les investisseurs font face à un examen plus minutieux de la part de leurs clients dont les attentes continuent de croître, ce qui oblige les centres de vente au détail à se transformer en destinations offrant un plus large éventail d’attraits.

Les progrès technologiques supplémentaires à surveiller au cours de 2018 comprennent les progrès des véhicules sans conducteur, de la technologie des drones et de la réalité virtuelle. Les véhicules autonomes viennent perturber le marché en soulevant des questions concernant le futur besoin de stationnement. La diminution des besoins de stationnement sur les propriétés résidentielles, commerciales et de détail pourrait donner lieu à une possibilité d’augmenter la densité en réaménageant l’espace existant, générant une valeur jusqu’ici inexploitée. Le Canada cherche, non seulement à se joindre à cette tendance vers le navettage, mais à prendre fermement le volant; Edmonton ne cache pas son ambition de diriger le pays dans la recherche en matière de véhicules automatisés et examine la possibilité de mettre sur pied une piste d’essai à l’Université de l’Alberta. L’impact de la technologie des drones fait déjà sentir sa présence en amenant la documentation de marketing vers de nouveaux sommets; cependant, des opportunités considérables comprennent également la capacité de suivre les progrès sur un chantier de construction, de mettre en évidence les nouveaux développements et d’évaluer les sites potentiels. Les visites virtuelles en 3D aident les professionnels de l’immobilier à offrir des expériences uniques pour présenter et mettre en valeur des propriétés vedettes sans avoir à planifier des visites, ce qui améliore l’efficacité et permet aux acheteurs potentiels de visualiser leur espace en temps réel. Les applications et la réalité augmentée auront également un impact significatif sur le secteur du commerce de détail au cours de 2018. Par exemple la nouvelle application d’IKEA appelée IKEA Place App,3 qui facilite la planification avant l’achat de mobilier grâce à la réalité augmentée. À l’aide de cette application, les clients peuvent désormais choisir un produit qu’ils souhaitent visualiser chez eux sur leur téléphone intelligent qui dispose ensuite numériquement les meubles choisis dans la maison selon l’échelle et l›éclairage de l’environnement. On s’attend à ce que cette utilisation préliminaire servira à stimuler les ventes, car les détaillants comprennent de plus en plus la technologie et conçoivent d’autres applications pour générer du trafic vers leurs magasins.

N’oublions pas que 2017 a été l’année où le terme « blockchain » (chaîne de blocs) a fait son entrée dans la langue courante. Au début de l’année 2018, le nombre d’offres de pièces de monnaie initiales prévues a augmenté de plusieurs centaines et inclut des entreprises de la vieille économie telles que Kodak, ainsi que des gouvernements. Bien qu’on ne sache pas encore où va cette technologie et si plusieurs de ses utilisations proposées nécessitent même un réseau blockchain, l’immobilier est l’une des industries dans lesquelles un registre ouvert offre des applications très pratiques, en particulier en ce qui concerne la réduction des frais et l’accélération des transactions. Un registre ouvert permettant la tenue des dossiers de propriété ajouterait également de la transparence et pourrait simplifier la diligence raisonnable pour les participants au marché. Cela pourrait être particulièrement bénéfique dans les pays où les institutions sont faibles.

Une classe d’actifs destinés à continuer à bénéficier de blockchain, ainsi que de l’intelligence artificielle (IA) et de l’informatique en nuage sont les centres de données. Au-delà de la demande d’extraction de Bitcoin et d’Ethereum, la blockchain et l’IA sont destinées à infuser la plupart des industries, sinon toutes, avec des applications réelles. Un exemple est la récente initiative de logistique blockchain entre Maersk et IBM. La quantité de données générées dans le monde ne devrait que croître, et ces deux technologies offrent des vents forts qui devraient stimuler la demande pour les centres de données, tant de la part des utilisateurs ultimes que des investisseurs. Summit Industrial REIT a récemment annoncé une coentreprise pour développer et posséder des centres de données au Canada. Nous prévoyons que d’autres investisseurs rehausseront le profil de ce secteur.

LA BIÈRE ARTISANALE

Enfin, la bière artisanale a connu une augmentation fulgurante de sa popularité au cours des dernières années, particulièrement en Colombie-Britannique, où la part de marché a doublé entre 2010 et 2014, sans signe de ralentissement. Il y a quelques décennies, une seule brasserie artisanale existait au Canada : la Horseshoe Bay Brewing, qui a ouvert ses portes à Vancouver en 1982. L’industrie de la bière au Canada, bien que dominée par de grandes brasseries étrangères comme Molson Coors et ABInBev, a commencé à inverser la tendance à la consolidation observée dans les années 1980 et 1990. Avec de nouvelles opportunités dans un marché émergent, de nouvelles brasseries artisanales affluent vers les zones industrielles de la région métropolitaine de Vancouver, apportant avec elles un ensemble spécifique d’exigences pour leur espace. La capacité de drainage et de portance du sol du lourd et complexe équipement de brasserie exigeait souvent des mises à niveau de l’espace existant. L’alimentation électrique, la ventilation et l’approvisionnement en eau sont également d’importants facteurs de décision en matière d’immobilier pour les brasseurs à la recherche d’un espace adéquat. Ne voulant pas être exclue, l’Alberta commence à se faire une place de choix sur la scène nationale de la microbrasserie. Au début de 2013, l’Alberta comptait seulement 13 petites brasseries, soit une de plus que la Nouvelle-Écosse dont la population représente le quart de celle de l’Alberta. En 2016, ce nombre a pratiquement triplé. De nouvelles brasseries artisanales affluent vers les zones industrielles de l’est de Calgary en raison de la disponibilité d’installations appropriées. Les secteurs du sud-est et du nord-est de Calgary sont composés d’installations industrielles légères et lourdes qui offrent des infrastructures pour répondre aux besoins et aux opérations de la brasserie.

LE COMMERCE DE LA MARIJANA

On s’attend à une histoire similaire en 2018 pour les marchés industriels du Canada, alors que les entreprises se ruent vers des locaux pour la culture et le commerce de la marijuana qui n’a pas encore été légalisée. Aurora Cannabis achève l’aménagement d’une installation de 800 000 pieds carrés près de l’aéroport international d’Edmonton, tandis que Canopy Growth a récemment conclu un accord similaire pour 160 000 pieds carrés dans le sud d’Edmonton alors que Freedom Cannabis réaménage une installation de 110 000 pieds carrés à Acheson. À l’heure actuelle, on sait peu de choses sur la direction que prendront les diverses provinces, territoires et municipalités du pays. Ce que l’on sait, c’est que la légalisation du cannabis aura un effet important sur l’immobilier commercial, notamment en ce qui concerne la relation propriétaire-locataire et les questions environnementales et municipales. Tout comme lors de la prolifération des brasseries artisanales, il faut considérer attentivement la location ou l’achat d’espace tant pour le marché industriel que pour le commerce de détail. On doit tenir compte des questions sur l’emplacement dans les immeubles à locataires multiples, la sûreté et la sécurité, et, ultimement, à qui incombe la responsabilité de la mise à niveau requise des propriétés. Les exploitations de cannabis requièrent d’énormes quantités d’eau municipale, une forte consommation d’électricité et une excellente ventilation. On doit aussi avoir un bon éclairage et une climatisation capable de modérer la chaleur générée par l’important éclairage requis. Les locateurs devront prendre en considération les coûts associés à l’aménagement de cette installation et comparer ces coûts aux tarifs de location qu’ils sont en mesure d’obtenir. Les données seront de toute première importance parce que ce marché continue de s’étendre et d’exercer son influence sur les secteurs de l’immobilier commercial.

Dans l’ensemble, le marché immobilier commercial canadien continuera d’être dominé par l’augmentation d’une demande qui surpasse l’offre du marché, d’autant plus que le Canada demeure une destination constante et stable pour l’investissement. Ce marché hyper-compétitif reposera sur une mentalité de « quitte ou double » largement motivée par l›essor des données et de la technologie. Les investisseurs avant-gardistes, les promoteurs immobiliers et les professionnels de l›immobilier, qui sont susceptibles d›adopter ce changement, seront mieux placés pour s›engager avec leurs utilisateurs ultimes. Au cours de 2018, l’adaptabilité, la compréhension et l’acceptation du changement stimuleront la croissance du secteur de l’immobilier commercial au Canada.

Notes en fin de texte

[1] https://renx.ca/piret-acquired-blackstone-3-8b-deal/

2 https://renx.ca/choice-properties-acquire-creit-6b-transaction/

3 http://www.ikea.com/us/en/about_ikea/newsitem/091217_IKEA_Launches_IKEA_Place

 

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