Home 2018 - VOLUME 62 - LIVRE 1 Questions juridiques : Retour sur l’intérêt du fief simple

Questions juridiques : Retour sur l’intérêt du fief simple

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En septembre 2017, l’Appraisal Institute (É.-U.) a présenté un symposium sur les droits de propriété pour étudier les enjeux liés à l’évaluation des domaines en fief simple. Le 21 décembre 2017, on a rédigé un document intitulé Property Rights Symposium Discussion Paper (document de discussion)[1] pour faire état des discussions tenues lors du symposium, pour dégager les questions à aborder et pour solliciter les commentaires des parties intéressées.

L’impulsion pour le document de discussion est la perception à l’effet que les exigences sur l’évaluation de l’intérêt du fief simple sont devenues embrouillées. Par exemple, que signifie la notion ‹ non grevé › lorsqu’il est question d’évaluer l’intérêt du fief simple ? Voici un exemple des questions posées dans le document de discussion :

Est-ce que fief simple signifie vacant ou disponible pour location ou occupation ? Si oui, devrait-on prendre des déductions pour la location initiale et les coûts ? Est-ce que fief simple implique un scénario ‹ devenir invisible › ?

Les auteurs donnent trois exemples où comprendre les exigences d’évaluation de l’intérêt du fief simple est critique :

  • expropriation;
  • évaluation immobilière et imposition; et
  • prêts hypothécaires.

Contexte canadien

On aurait pu penser que dans les champs de compétence sur la ‹ valeur marchande › au Canada, les questions comme celles posées dans le document de discussion sont presque toutes réglées. Par exemple, le litige en Ontario et en Colombie Britannique montre un penchant judiciaire pour l’évaluation fondée sur l’hypothèse d’opérations stabilisées avec des baux en vigueur à des loyers économiques/marchands.

La Loi sur l’évaluation foncière, L.R.O. 1990, chap. A.31, article 1(1) définit la ‹ valeur actuelle › comme « …la somme que produirait, le cas échéant, la vente du fief simple non grevé entre un vendeur et un acheteur consentants et sans lien de dépendance ». L’article 19(1) requiert l’évaluation fondée sur la valeur actuelle. Dans BCE Place Ltd. c. Municipal Property Assessment Corp., Region No. 9 [BCE], 2009 ONCA 672, la Commission de révision de l’évaluation foncière a retenu les preuves présentées à l’effet que ‹ non grevé › signifiait un immeuble vacant à la date d’évaluation, avec une période de location initiale de deux ans. La Cour divisionnaire et la Cour d’appel n’étaient pas d’accord. L’évaluation fondée sur la valeur marchande implique l’hypothèse que des baux sont en vigueur aux loyers marchands à la date d’évaluation.

L’Assessment Act, R.S.B.C. 1996, c. 20, article 19(1) définit la ‹ valeur réelle › comme « …la valeur marchande de l’intérêt du fief simple pour le terrain et les améliorations ». Standard Life Assurance Co. v. Capital Assessor, Area No. 01, 1997 CarswellBC 1020 (B.C.C.A.) [Standard Life] est la cause faisant jurisprudence en Colombie-Britannique affirmant que l’évaluation repose sur l’hypothèse de loyers marchands pour des baux en vigueur à la date d’évaluation. Discovery Parks Inc. v. Assessor of Area #10, 2006 BCSC 1442 est un autre des nombreux exemples où les tribunaux acceptent des loyers économiques et des ratios d’inoccupation et de dépenses stabilisés pour calculer la valeur de l’intérêt du fief simple.

Mais la loi n’est pas stagnante et les questions traditionnelles trouvent parfois des réponses inédites. À cet égard, on peut s’interroger sur l’incidence future de Five Mile Holdings Ltd. v. Area 10 (2014 PAABBC 20140278) [Five Mile], où le British Columbia Property Assessment Appeal Board (la commission d’appel) a examiné si une servitude enregistrée contre un titre devrait être prise en considération pour déterminer la valeur marchande de l’intérêt du fief simple pour le bien immobilier faisant l’objet d’un appel.

La commission d’appel a débuté avec la signification de l’intérêt du fief simple, telle qu’indiquée dans The Appraisal of Real Estate :2

La forme la plus complète de propriété est l’intérêt du fief simple, c.-à-d. la propriété absolue, non grevée par tout autre intérêt ou domaine, sous la seule réserve des limites imposées par les quatre pouvoirs du gouvernement : imposition; expropriation; pouvoir policier; et déshérence.

La commission d’appel s’est appuyée sur Standard Life pour interpréter la ‹ valeur réelle › comme la valeur marchande de l’intérêt du fief simple non grevé :

[8] L’‹ intérêt du fief simple › en immobilier est l’intérêt de propriété privée le plus vaste connu dans la loi. Il englobe la propriété absolue, non grevée par tout autre intérêt ou domaine, sous la seule réserve des limites imposées par les pouvoirs gouvernementaux d’imposition, d’expropriation, de pouvoir policier et de déshérence…

[9] Dans Standard Life… , le tribunal expliquait que l’intérêt du fief simple comprenait l’ensemble des intérêts dans un bien immobilier et, de manière générale, qu’il était identique à l’intérêt non grevé du propriétaire…

[10] …toute valeur positive ou négative associée à une servitude représente la valeur d’un intérêt partiel dans le terrain. Tout effet sur la valeur marchande du fonds servant reflète la perte de l’un des droits formant l’entièreté du faisceau de droits qui constitue l’intérêt du fief simple. Par conséquent, alors qu’une servitude pourrait potentiellement affecter la valeur marchande de l’intérêt non grevé d’un propriétaire dans un bien immobilier, on doit ignorer cet effet pour les fins d’évaluation.

La commission d’appel donnait plus d’explications au paragraphe 16 :

[16] Bien qu’une servitude puisse exister sur un terrain et lier les acheteurs futurs, elle demeure un grèvement au fief simple. Un acheteur subséquent achète un faisceau de droits non grevé. Le prix payé reflète la valeur marchande du fief simple grevé par la servitude… À moins que ce grèvement résulte des actions d’une autorité de gouvernement, d’imposition ou d’expropriation, tout impact sur la valeur marchande n’a pas besoin d’être pris en considération pour les fins d’évaluation. La valeur réelle pour fin d’évaluation doit refléter la valeur marchande de l’intérêt du fief simple non grevé, sans égard à tout effet sur la valeur attribuable au transfert d’un intérêt partiel.

Observations et suggestions dans le document de discussion

Après avoir élaboré les questions et apporté le débat, les auteurs du document de discussion proposent une nouvelle définition du ‹ domaine en fief simple ›;

Domaine en fief simple : Le plus vaste droit de propriété permis par la loi. Un intérêt de propriété transmissible par voie héréditaire d’une durée indéfinie.

Les auteurs recommandent également de supprimer les termes ‹ fonds affermé › et ‹ domaine à fonds affermé ›.

Les recommandations reposent sur l’espérance que la définition proposée et la suppression des autres termes réduira ou éliminera les confusions possibles. Les auteurs soulignent le conflit qui existe entre l’évaluation d’un bien immobilier comme s’il était vacant et comme s’il était loué à des loyers marchands. Ils citent également le Black’s Law Dictionary comme source d’une définition légale de l’‹ intérêt du fief simple ›. Les auteurs avancent que l’on pense maintenant à la durée de l’intérêt plutôt qu’à la présence ou non de grèvements.

En ce qui regarde les conséquences de la définition proposée, le document de discussion déclare : « La révision proposée de la définition rendrait celle-ci plus cohérente avec la définition du Black’s Law Dictionary et avec son emploi général dans d’autres secteurs de la pratique immobilière. En vertu de la définition proposée, domaine en fief simple serait la durée d’un droit possessoire, pas les intérêts qui peuvent ou non grever ce droit de propriété. Les intérêts associés à l’immobilier sont évidemment très pertinents au contrat de service d’évaluation. Mais identifier seulement les droits évalués comme le ‹ domaine en fief simple › ne répond pas à la question de l’évaluateur à savoir s’il doit inclure des intérêts réels ou hypothétiques tels un bail ou des servitudes. Une conséquence importante de cette définition proposée est que l’évaluateur devrait identifier non seulement le domaine de propriété (fief simple, domaine à bail, domaine viager), mais aussi les intérêts associés au bien immobilier à évaluer. »

Le document de discussion conclut avec ce qui suit :

Les conséquences potentielles de ces propositions sont que les évaluateurs devraient déterminer, et les rapports d’évaluation clairement déclarer, le domaine… ainsi que les intérêts réels ou présumés associés à l’immobilier qui sont reflétés dans l’évaluation…

Conclusion

Les professions d’évaluateur et d’avocat et nos clients seraient-ils mieux servis par la définition proposée ou par une autre définition de l’‹ intérêt du fief simple › ? Est-il universellement logique de changer la définition pour cibler la durée de l’intérêt plutôt que les grèvements ?

Si la profession d’évaluateur doit adopter une définition différente de l’‹ intérêt du fief simple ›, cela ne changera pas la loi telle qu’elle existe présentement. La définition de l’‹ intérêt du fief simple › sera encore déterminée conformément à la jurisprudence actuelle. Il pourrait être possible de réconcilier une nouvelle définition de l’‹ intérêt du fief simple › pour les évaluateurs avec les définitions légales existantes, mais seul le temps pourra le dire. Si la loi doit être modifiée, ce sera d’une façon progressive qui causera un certain degré d’incertitude alors que les cas soulevant ces enjeux seront jugés par les cours et les tribunaux.

Notes de bas de page

[1] Disponible dans le site Web de l’Appraisal Institute.

2 The Appraisal of Real Estate, 3e édition canadienne (Vancouver : Institut canadien des évaluateurs & Appraisal Institute (École d’études commerciales Sauder – Division de l’immobilier), 2010), p. 6.1.

Le présent article a pour but de susciter les discussions et d’indiquer aux professionnels certaines difficultés que posent la loi et la pratique de l’évaluation. Il ne doit pas servir d’avis juridique. Toute question liée à l’applicabilité des cas évoqués dans cet article à des circonstances particulières devrait être adressée à des juristes et des évaluateurs qualifiés.

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