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Parlons pratique professionelle | Rapports sur le loyer du marché: Pourquoi les demandes augmentent-elles et que les membres de l’ICE doivent-ils faire pour atténuer leurs risques

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Avec l’arrivé du nouveau règlement du Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF) en janvier 2018, le paysage du monde des prêts sous réglementation fédérale a changé. Un nouveau taux minimum admissible, également appelé « simulation de crise », est maintenant requis pour les hypothèques non assurées – c’est-à-dire les hypothèques où l’emprunteur verse un acompte de 20 % ou plus de la valeur de la propriété. Le test de simulation de crise est effectué pour s’assurer que l’emprunteur sera en mesure de continuer à rembourser l’hypothèque si les taux d’intérêt augmentent. Le nouveau taux admissible est le plus élevé du taux de référence de cinq ans publié par la Banque du Canada ou du taux hypothécaire contractuel majoré de 2 %.

En théorie, ce règlement devrait empêcher les individus de plonger dans le monde de la dette hypothécaire lorsqu’ils ne sont pas prêts à faire face aux exigences financières. En réalité, nous voyons des individus et des institutions financières recourir à des voies plus créatives pour obtenir une qualification hypothécaire, proposant souvent, par exemple, que le futur propriétaire pourra louer une chambre – ou plusieurs pièces – pour l’aider à s’acquitter de ses obligations de paiement hypothécaire et(ou) rembourser sa dette plus rapidement.

Qu’est-ce que cela signifie pour les évaluateurs? Cela signifie que les membres de l’ICE reçoivent plus de demandes de prêteurs pour des rapports de loyers du marché comparables pour une propriété spécifique, que ce soit en tant que rapport autonome ou pour accompagner une évaluation résidentielle complète à des fins de financement hypothécaire.

Le risque potentiel associé à ce type de rapport

Les membres peuvent avoir des doutes sur la pratique appropriée pour effectuer ces types de contrats de service d’évaluation du loyer. Leur incertitude s’accentue s’ils reçoivent, de la part de la personne qui commande le rapport, de l’information et(ou) des instructions en conflit avec les exigences des Normes uniformes de pratique professionnelle en matière d’évaluation au Canada (NUPPEC).

Pour un membre de l’ICE, le risque le plus important survient lorsqu’il accepte de fournir un rapport de loyer du marché d’une page ou d’insérer une ligne indiquant le loyer du marché dans le rapport sur la valeur marchande d’une propriété spécifique (un rapport complet d’évaluation résidentielle). Les membres doivent se rappeler qu’une analyse des loyers du marché doit être effectué conformément aux NUPPEC et que, par conséquent, un résumé d’une page ne serait probablement pas conforme aux NUPPEC et pourrait augmenter le risque de responsabilité d’un membre.

Si une valeur de loyer du marché est demandée avec la valeur marchande d’une propriété, il est sage de supposer que le prêt peut être plus risqué. Un prêt à risque plus élevé a une plus grande probabilité de manquement. Une probabilité de manquement plus élevée entraîne un risque de responsabilité plus élevé.

Un rapport d’une page ou d’une ligne n’a souvent pas les garanties d’une analyse approfondie du marché réalisée en conformité avec les NUPPEC et augmente donc le risque d’un membre en rendant plus difficile sa défense contre une réclamation.

Rédaction d’un rapport confirme aux NUPPEC 2018 présentant une valeur de loyer du marché

Face à un contrat de service d’évaluation du loyer du marché, le premier document à consulter est celui des NUPPEC 2018 (https://www.aicanada.ca/wp-content/uploads/2018-NUPPEC-3.pdf). 

Selon ce qui est évalué, un contrat de service d’évaluation du loyer du marché peut relever de la Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers ou de la Norme relative aux activités de consultation. Ce qui suit est une « règle générale » :

  • Si le contrat de service porte sur un bien spécifique identifiable, la Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers s’applique.
  • Si le contrat de service porte sur un type de propriété général sans identifier une propriété en particulier, la Norme relative aux activités de consultation s’applique.

Dans les deux cas, le rapport doit contenir suffisamment d’informations pour se conformer aux règles de la norme s’appliquant au contrat de service (client, utilisation prévue, utilisateur prévu, portée, utilisation optimale, hypothèses et conditions limitatives à l’appui, certification, etc.). Un rapport peut être dans un format de rapport sur formulaire ou dans un format narratif, à condition que le rapport soit conforme aux NUPPEC.

Une valeur de loyer du marché pour une propriété spécifique 

As mentioned previously, when a property is a specific, identified property, the report must comply with the Real Property Appraisal Standard (see 6.1.1). These types of assignments usually fall into two categories:

Tel que mentionné ci-dessus, lorsqu’une propriété est une propriété spécifique identifiable, le rapport doit être conforme à la Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers (voir 6.1.1). Ces types de contrats de service appartiennent généralement à deux catégories :

  1. Un rapport fournissant à la fois une valeur marchande et une valeur de loyer du marché.
    • Si une valeur marchande et une valeur de loyer du marché sur une propriété identifiable sont demandées et si un formulaire de rapport est utilisé, alors un Formulaire d’évaluation résidentielle complète ICE – 0118 devrait être complété et un Addendum de loyer du marché ou un Addendum narratif qualitatif devrait être inclus afin de se conformer aux NUPPEC. L’Addendum de loyer du marché permet d’inclure une analyse du marché des loyers pour une propriété donnée. Le rapport nécessitera un ensemble de données sur la location afin que la conclusion de la valeur locative du marché soit étayée par les données et l’analyse appropriées.
  2. Un rapport fournissant uniquement un rapport autonome de la valeur de loyer du marché.

Cela comprend les contrats de service dans lequel le client veut savoir si le loyer actuel d’une propriété identifiable est au niveau du marché.

  • Si un rapport autonome sur le loyer du marché d’une propriété identifiable est demandé et qu’un formulaire est utilisé, toutes les sections pertinentes du Formulaire d’évaluation résidentielle complète 0118 de l’ICE devraient être remplies et un Addendum de loyer du marché OU un Addendum narratif qualitatif devrait être inclus afin de se conformer aux NUPPEC. Pour ce type de contrat de service, des ventes comparables ne sont pas nécessaires, seulement des loyers comparables. Un addendum autonome d’une page sur le loyer ne sera pas conforme à la Norme relative aux activités d’évaluation de biens immobiliers.

Un exemple de format de rapport narratif se trouve à la case 18.5.10 de la section Notes relatives à la pratique des NUPPEC 2018. Cet exemple peut être modifié pour satisfaire au contenu requis pour un rapport de loyer du marché pour une zone, un quartier, un type de propriété, etc.

Données pouvant être utilisées dans un Rapport sur le loyer du marché

Les rapports sur le loyer du marché doivent fournir toutes les données qu’un membre a à sa disposition. Les données peuvent inclure : les baux confirmés, les inscriptions actuelles et expirées de location et les sites Web qui affichent des listes de propriétés à louer. La recherche et l’analyse d’un rapport détermineront la validité des données et leur applicabilité au contrat de service.

La source des données doit être notée dans un rapport. Les sources peuvent inclure : la propre base de données d’un évaluateur, les gestionnaires immobiliers, les locateurs, Kijiji, Craigslist, les annonces dans les journaux ou sur des babillards, un rapport de la SCHL et(ou) un rapport d’étude de marché. Il n’est pas nécessaire de fournir un nombre spécifique de ventes, de loyers ou de ventes avec loyers comparables dans le rapport. Il est plutôt requis d’inclure une quantité suffisante de données fiables pour répondre au test de l’évaluateur raisonnable. S’il existe un contrat de location courant pour la propriété, le loyer réel de la propriété devrait être noté dans le rapport.

Comme pour tout type de contrat de service d’évaluation, un rapport ne peut inclure que les données et informations disponibles au moment de la rédaction du rapport. Si les détails des données du marché ne sont pas disponibles, ces champs dans un rapport sur formulaire sont laissés en blanc et le manque de données détaillées est expliqué dans les champs narratifs du formulaire. La communication est toujours un aspect clé de tout contrat de service et est particulièrement cruciale lorsque les données du marché et(ou) les détails sont rares. En expliquant en détail le manque de données et les lacunes dans l’analyse et le raisonnement qui en résultent dans le rapport, on permet au client de mieux comprendre le contenu du rapport et la conclusion finale de la valeur.

Comment les montants du loyer du marché peuvent être présentés

Il est acceptable de fournir des fourchettes de taux de location. Le loyer estimé sur le marché peut être une valeur unique, une fourchette de valeurs ou une indication de valeur, par exemple « pas moins de » ou « pas plus » qu’un montant spécifié.

Pour plus d’informations :

D’autres exemples sont affichés sur le site Web de l’ICE ici : https://www.aicanada.ca/fr/forms-templates/0118-form-faq/

Vous trouverez ici des informations générales sur les formulaires de rapport 0118 de l’ICE et des versions téléchargeables en pdf de ces fichiers : https://www.aicanada.ca/fr/forms-templates/

Communiqué de l’ICE: http://aic.informz.ca/admin31/content/template.asp?sid=7318&ptid=266&brandid=5022&uid=0&mi=626466&ps=7318

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